Coefficient d'occupation du sol" (COS), déterminé sur le territoire communal par le POS, exprime la densité maximale autorisée par un ratio applicable à la surface de votre terrain. Si vous avez vous-même fait construire votre maison, vous devez avoir le chiffre du COS autorisé.
Prenons un exemple: si votre parcelle fait 500 m² et que le COS autorisé y est de 0,35, votre droit à construire total est de 175 m² (500x0,35). Si la surface de votre habitation est déjà de 160 m2 et que le garage a une surface de 25 m², vous allez dépasser votre COS et votre permis de construire a toutes les chances d'être refusé.
Si vous n'avez plus de droit à construire, ne désespérez pas. Allez plutôt voir un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) de votre département. Cet homme (ou femme) de l'art, dont les conseils sont gratuits, pourra peut-être trouver une astuce qui, tout en respectant la réglementation, vous permettra de réaliser votre projet. "C'est toujours mieux de consulter avant plutôt que d'essuyer un refus de permis de construire", déclare Jean-Pierre Betegnie, architecte au CAUE de l'Oise.
Attention, si l'aménagement fait passer la surface habitable à plus de 170 m², la loi vous oblige à faire appel à un architecte – cette fois payant – qui réalisera vos plans.
Autres règles à prévoir, celles qui s'appliquent à l'obligation de places de stationnement. Le fait de transformer son garage en pièce habitable retire en effet une, voire deux, places de stationnement à votre propriété. Or, la plupart des POS imposent un certain nombre de places (une, deux, voire trois) par parcelle. Certains règlements de lotissements imposent même des garages couverts. Vous devez donc prévoir un autre emplacement, couvert le cas échéant, sur votre terrain, sinon le permis pourra vous être refusé. Si vous n'avez pas de place, votre commune vous demandera de payer une taxe de participation pour le droit de stationner sur la voie publique. Ces taxes peuvent être élevées: plus de 13.000 euros, par exemple, à Saint-Brice (91).
Enfin, pensez aux règles ordinaires d'urbanisme, comme le respect de la distance d'1,90 m entre une fenêtre et la limite de parcelle. Et si votre projet modifie l'aspect extérieur de votre maison, n'oubliez pas que l'Architecte des Bâtiments de France sera aussi consulté si vous êtes situé dans un périmètre de moins de 500 m d'un monument historique.
A noter enfin :
Vous n'aurez pas besoin d'un permis de démolir, même si vous devez percer un mur porteur, puisque tout ceci sera précisé dans le permis de construire;
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